当前位置:绵阳房地产网  > 楼市聚焦  > 谈房论市

李宇嘉:房地产调控需长效机制 全面落地时机已成熟

绵阳房地产网-房掌柜 2017-10-18 13:07:20来源:每日经济新闻 李宇嘉
[摘要]国家统计局局长宁吉喆在国新办新闻发布会上表示,住房的基本属性是消费,国家反对房地产投机的取向不会变,房地产调控政策会继续发挥效应。房地产调控长效机制正在紧锣密鼓地制定,会适时出台。...

  党的十八大以来,在控制房价上涨的同时,房地产长效机制建设、住房制度改革和顶层设计全面起步。10月10日,国家统计局局长宁吉喆在国新办新闻发布会上表示,住房的基本属性是消费,国家反对房地产投机的取向不会变,房地产调控政策会继续发挥效应。房地产调控长效机制正在紧锣密鼓地制定,会适时出台。

  众所周知,我国开启房地产调控以来,需求端“短期化”调控一直是主基调。2016年10月份,楼市新一轮调控开启。本轮调控有两个重大变化,一是“投资投机需求不停、调控不止”。例如今年前9个月,北京发布调控政策超过20次,15个核心热点城市发布调控政策均超过4次。二是千方百计打掉顽固不化的“旧式预期”,即房价长期上涨预期和经济形势一下滑调控就松绑的预期。这样做的目的,一方面是为长效机制的建设创造“窗口期”;另一方面,经济转型叠加实体盈利下滑,需保持稳健的货币政策,基准利率难以提高。为防止资金“脱实入虚”、“转型未成、泡沫泛起”,要给市场传达调控的决心。

  正如宁吉喆所言,党的十八大以来,各地因地制宜、因城施策,房地产调控的效果是好的。目前,三四线城市整体库存消化周期已降至18个月的警戒线以内;投资投机需求基本褪去,京沪深龙头代理中介统计的投资客占比降至4%,这是历史最低值。

  同时,利用调控创设的难得的“窗口期”,长效机制建设全面启动。相对于短期调控,长效机制建设着力于供给端(非需求端)、着力于住房回归居住属性(非偏离居住属性)、着力于实现新市民的有效需求(非投资投机等无效需求)、着力于房地产和宏观经济相得益彰(非“工具化”)。目前,长效机制的轮廓眉目渐显。

  首先,在楼市的源头——土地供应环节,过去“价高者得”的“招拍挂”出让模式,被“控地价、竞配建(租赁住房或自持)”或完全自持的出让模式替代。首先,这种出让模式规避了过去“面粉价格推高面包价格”的逻辑;其次,不管是配建租赁住房还是公共设施,或企业自持,都是顺应新市民为主体的住房需求,这是住房回归居住属性在供地环节的应有之义;最后,土地涨价逻辑褪去,土地供应面向新市民了,地方政府“土地财政”自然消解。近期,各地“人口引进”政策频频出台,落户门槛降低,竭力修补公共服务欠账,这意味着地方开始从依赖土地转向依赖人口。因为有了人就有了消费、投资,也就有了税收和经济增长。

  土地供应环节最重大的革新,就在于集体土地入市改革“破冰”。近期,国土部和住建部下发《集体建设用地建设租赁住房试点方案》,决定在北京、上海等13个超大或大城市先行试点。目前,新市民、农村“留守人群”、大学毕业生、城镇无房户总人口在4~5亿,相当于现有城镇常住人口的80%。高房价背景下,单靠新地出让、盘活存量土地,难以满足新市民借助低成本租赁房屋在城市“安顿”下来的诉求。过去,囿于“房地产化”等顾虑,集体土地入市踌躇不前。集体建设用地建租赁住房、企业和村集体(村民)合作持有、长期经营完全可避免上述顾虑,还能保障并赋予农民分享城市化红利的诉求。更重要的是,这一供给端改革将大幅降低租赁成本。

  其次,楼市源头被控制住,地价难以上涨,新市民需求导向土地供应。接下来,就是改革住房供应体系。目前,不仅新地配建(或自持)租赁住房“常态化”,存量用地盘活并建设租赁住房也已“常态化”,“以租为主”、“租售并举”、“先租后买”的住房供应新体系正在形成。围绕“租售并举”的住房新制度,不仅是长效机制的重要内容,更是堪比1998年“房改”的重大制度创新。

  赋予租房者一样的权利,会分流购房需求但不会明显冲击房价,因为租房和买房是两个群体,前者是新市民,后者是中高收入者。

  重要的是,租赁崛起了,并建立起“先租后买”的消费模式,很多人甚至长期租房,过去由旺盛需求推动的房价上涨、上涨预期拉动的投资投机就会慢慢退潮,“灰犀牛”风险渐进疏解。

  另外,租赁能让新市民、无房户在城市“安顿”下来,但其解决的只是基本需求,想要更好的居住环境、更大的空间、更优质的服务,就得努力工作,以后在市场上或租或买。

  我国素有安居乐业、结婚买房、为后代留家产的传统。因此,租房3~5年后,很大一部分人要去买房,但也不是一窝蜂涌入市场。这种有效需求,不仅确保楼市不会因需求断档、调控打压而大幅度下滑,还能确保以有效需求逐渐代替无效的投资投机需求,这是我国楼市“软着陆”的优选。

  因此,共有产权住房也是住房供应新体系的重要内容。近期,京沪大规模启动的共有产权住房模式,目前已经扩展到深圳、厦门、福州、海南等地,未来也必将扩展到全国。

  综上,探索多年、因内涵和外延宽泛而一直模糊的房地产长效机制,近期逐渐清晰起来。当前,风险担忧倒逼形成“天时”,地方政府渐进告别土地财政、土地供给端改革形成“地利”,政府锐意改革形成“人和”。利用持续调控形成的“窗口期”,以住房回归居住属性为导向,以土地和住房供给端改革为着力点,以扩大有效且低成本供给、满足新市民住房需求为主要内容的长效机制,其效果开始显现,全面推出的时机已经成熟。

  (作者为深圳市房地产研究中心研究员)

分享到:
责任编辑:庄晓霞

【转载声明】转载房掌柜网站原创文字内容和图片的,我们倡导大家共同尊重知识成果,请注明“房掌柜”出处和作者

【免责声明】出于传递更多信息之目的,房掌柜转载的内容均注明出处和作者,但并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。如转载内容涉及版权事宜,请联系房掌柜采编中心删除,电话020-38891573,邮箱27312702@qq.com

 

新闻排行

  1. 1绵阳安州区多条交通道路建设现场 全年目标进度正常
  2. 2成都紫御熙庭楼盘问题多 业主拉起横幅维权拒绝收房
  3. 3全域增绿工作方案 成都年底将建50个小游园、微绿地
  4. 4绵阳市燃气费缴纳方式多样 家庭人口多执行阶梯气价
  5. 5绵阳多层住宅老楼可加装电梯 每部电梯可获财政补贴
  6. 6教育园区西园新居公租房小区交房 小区配套设施完整
  7. 7祥生集团正式进入西安 与高新区合作建特色小镇项目
  8. 8绵阳经开区两座高塔爆破 美丰公司整体搬迁至塘汛镇
  9. 9江油彰明镇即将开建靛池公园 项目总投资10.6亿元
  10. 10淘宝网司法拍卖房产 151万元买房却要付90万元税费

新闻推荐

  1. 1融侨集团销售额达390亿 围绕美好生活布局多元产业
  2. 2要和中国好声音大咖一起high歌吗? 你带人掌柜给票
  3. 3厦门楼市崩盘?南京是否会步其后尘?下一个会是谁
  4. 4楼市库存跌至50个月最低 机构认为去库存周期已完成
  5. 5金广运实业6191万元斩获惠阳商住地 周边发展成熟
  6. 6成都楼市8月淡季不淡 新房集中上市公寓销售认购率高
  7. 7广州迎来8月第一波土拍潮 连卖5地揽金64.43亿元!
  8. 8胡景晖:房贷利率调整符合预期 政策利好自住型需求
  9. 9这些城市房价真的跌了?五个城市的中介竟然这样说
  10. 10前7月国有土地出让金增35.1% 出收入增速有所回落

楼盘推荐

视频推荐