【掌柜日报】楼市调控从短期走向长期 转向压缩牟利空间

　　近日，8月房价环比涨幅居首的桂林发布《关于加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求加强相关调控措施，包括第三套及以上住房须取得不动产权属证书满2年才能转让，注销所涉及房源重新销售的价格不得高于上次合同备案价格等。此前几天，石家庄、重庆、南宁等七城同时收紧调控。

　　自去年“9·30”楼市政策落地以来，房地产调控收紧已持续一年，迄今为止，全国已有超过100个县级以上城市跟进。从限购、限贷、限价到限售、限商，再到租售同权、购租并举，房地产调控已经从最初的对量的管控，转向压缩牟利空间，打击投机行为，促使住房向居住属性回归。

　　显效 房地产市场持续降温

　　2016年9月30日，北京率先出台房地产收紧政策，给当时火热的市场浇下一盆凉水。迄今为止的一年间，全国有超过100个县级以上城市发布了150余次与房地产调控相关的措施。

　　中国房地产协会法律事务专业委员会秘书长康俊亮在接受《经济参考报》记者采访时表示，本次调控与以往历次调控相比，涉及面广，“基本上涉及房地产开发的所有环节，包括土地供应、房屋销售，以及开发企业融资端与购房人购房端的金融调控等，而且力度远超以往调控”。

　　在各地调控措施不断升级的作用下，燥热的房地产市场明显降温，逐步回归稳定。国家统计局数据显示，2016年9月，70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅超过1%的有50多个城市，超过4%的多达11个，同比涨幅超过20%的城市有12个。其中，合肥、厦门同比涨幅高达47%，南京为43%，上海新建住房价格同比上涨39.5%，深圳同比上涨34.5%，北京同比上涨30.4%。二手房价格方面，合肥同比上涨50.1%，北京同比上涨40.5%，上海同比上涨37.4%，厦门同比上涨37%，深圳和广州分别上涨28.8%和24.7%。

　　一年后，国家统计局最新发布的8月70个大中城市住宅销售价格显示，环比涨幅超1%的仅桂林一地，已没有同比涨幅超过20%的城市。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，2016年“9·30”政策出台后，住宅市场迅速降温，交易量在去年最后三个月稳定下滑。在“房子是用来住的，不是用来炒的”的基调确立下来后，调控不断收紧，交易量下滑趋势延续到2017年。

　　国家统计局新闻发言人刘爱华表示，房地产市场经过去年以来的调控，效果不断显现，热点城市房价过快上涨的势头得到了抑制，今年8月，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比下降或持平，同比涨幅全部回落。同时，去库存进度加快。8月末，商品房待售面积同比下降12%，降幅比上月末扩大1个百分点。

　　生变 房地产租赁时代正在开启

　　2016年年底，中央首提要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度，让房地产政策悄然发生变化。

　　今年5月，住建部就《住房租赁和销售管理条例》向社会公开征求意见。7月，住建部等九部门发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。再度明确购租并举，租售同权。随后，国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定北京、上海、南京、杭州等13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点，正式开启我国租房时代。

　　方正证券分析师任泽平表示，截至目前，我国已有20余个省份出台“加快培育和发展住房租赁市场”的实施细则，从供给、金融、财政等方面给予政策支持。

　　库存压力小的省份提出要加快租赁用地供给，库存压力大的省份则强调利用好存量用地。多数省份允许改建商品房用于租赁，并加快培育专业租赁企业，鼓励房企转变为租购并举型。

　　以北京、上海为代表，租赁用地大幅推出，且挤占一部分商品房指标。北京新五年的用地规划，首次单列租赁住房用地：五年全市住房建设计划安排150万套，其中租赁住房50万套，租赁住房计划供地1300公顷，占比21.7%。上海新五年的供地计划，商品房用地2000公顷，租赁用地也达1700公顷。

　　针对13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，国土部相关负责人表示，希望通过改革试点，到2021年底，在相关地区成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

　　转向 调控思路渐从短期走向长期

　　过去多年，虽然历经数轮调控，但在很多炒房者的眼里，低价购房、高价卖出以赚取暴利，是他们热衷房地产投资的主要原因，甚至有上市公司通过卖房保壳，让住房背离了居住属性。此轮调控中，房地产政策不再仅仅局限于此前频繁使用的限购、限贷，而是通过去杠杆、限售、共有产权等多重方式，形成房价闭环，压缩房地产牟利空间，促使住房真正回归居住属性。