【掌柜日报】二手房纠纷逐年增多 违约成本低是原因之一

　　二手房买卖纠纷逐年增多

　　昌平法院分析近年案例发现：违约成本低是产生纠纷的原因之一

　　没房的想买房，有房的想换房。动辄几百上千万元的房子对于一般家庭来说，算是关乎到了“身家性命”。而这样的大事，却往往容易“出岔子”。处于“亚洲第一大社区”天通苑所在地的昌平法院，日前结合辖区内的二手房买卖纠纷，以案说法，提醒广大购房人在购买房屋，尤其是在购买二手房屋时，一定要擦亮眼睛。

　　案例一

　　房价上涨 卖方反悔违约

　　去年7月27日，王先生与史女士签订房屋买卖合同，约定王先生向史女士购买位于回龙观某小区的房屋，成交价格为333.5万元。

　　王先生称，合同签订后，他依约向史女士支付了定金10万元、首付款40万元。但因之后房屋价格大幅上涨，史女士明确告知房子不卖了，拒绝继续履行合同。王先生起诉至法院，要求判令史女士继续履行合同，并支付违约金。

　　史女士表示，不同意继续履行合同，但可以双倍返还王先生购房定金20万元。

　　昌平法院审理认为，本案双方当事人签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。合同签订后，王先生依约履行了支付购房定金及首付款的义务，史女士拒绝履行合同构成违约，应依法承担继续履行、支付违约金等违约责任。最终，法院判决王先生向史女士支付剩余购房款，史女士协助王先生办理房屋过户手续并交付房屋，并判决史女士给付王先生迟延履行违约金。

　　法官提示：发现违约及时诉讼保全

　　在房价上涨阶段，受利益驱使，卖方违约的风险大大增加。对于买方来说，应充分做好风险防范，审慎判断交易对方的诚信品质，严格审查房屋状况，谨慎签署合同，并保存好相关交易凭证。在发现违约风险、可能导致合同履行不能时，应及时提起诉讼保全；在涉及交易关键问题的沟通过程中，可以通过录音、证据保全等形式保存相关证据。对于卖方来说，应对房地产市场形势做好判断，谨慎选择交易时机、签署房屋买卖合同，一旦签署合同，就应遵守诚信原则，忠实履行合同义务。即便房价上涨，也不应违约，否则应当对因违约给买方造成的损失承担损害赔偿责任。

　　案例二

　　交易延迟 换房人无奈违约

　　去年11月25日，张女士与王女士签订房屋买卖合同，约定张女士将其名下位于回龙观某小区的房屋出售给王女士，成交价格为155万元。合同签订后，王女士依约向张女士支付了购房定金3万元。

　　按照合同，王女士应于去年12月15日前支付购房首付款45万元，逾期超过30日未付款，张女士有权解除合同。但王女士未按约定日期支付首付款，张女士遂起诉至法院，请求解除房屋买卖合同，并判令王女士支付违约金。

　　面对起诉，王女士自称是为了改善居住条件，先把自己现在住的房屋出售后，再用所得房款购买张女士的房屋。因自己这套房屋的购房人未及时支付购房款，才导致自己没能按期向张女士付款，因此不同意解除合同。

　　昌平法院审理认为，张女士和王女士签订的合同合法有效，双方均应依约履行。王女士未能如期支付购房首付款，构成违约，张女士行使合同解除权的条件成立。因此，法院判令双方解除房屋买卖合同，并且王女士须向张女士支付违约金3万元，定金不退。

　　法官提示：换房情况最好写入合同

　　为避免因第三人的原因造成换房人对出卖人违约，法官在此提醒：1.出售自有房屋前，换房人应当对房屋买受人的资信状况进行严格审查，审慎选择交易对象，坚决摒弃信誉较差、付款能力较弱的买受人；2.对自身经济能力及房屋总价值要有清醒的认识，并在此基础上合理确定售房款的给付期限、给付金额，确保与所购房屋付款期限、付款金额的衔接；3.与房屋出卖人充分协商，取得房屋出卖人的理解，争取较为宽裕的付款期限，并将换房情况写入合同；4.关注房地产市场价值变动趋势及国家对于房地产市场的宏观调控政策，避免因限购、限贷政策的实施，导致换房人购房资质丧失、首付款比例提高、贷款额度降低，从而致使合同目的不能实现等情况的发生。

　　案例三

　　逾期迁户 卖房人被判违约

　　2012年7月23日，潘某与江某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定江某将位于天通苑小区某房屋及屋内家具、家电、装饰装修和配套设施设备等以156万元的价格出售给潘某。双方在合同中约定，出卖人江某应当在房屋所有权转移之日起700日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续；如因出卖人原因未如期将与该房屋相关户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过700日未迁出的，自逾期超过30日起，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。

　　同年8月13日，潘某与江某双方签订了《户口迁出协议》，进一步约定江某应于2014年7月22日前将户口迁出。然而江某未如约将户口迁出，潘某遂提起诉讼，要求江某支付未履行户口迁出义务的违约金。

　　昌平法院审理认为，江某未在2014年7月22日前将户口迁出的行为构成违约，且逾期超过30日，应按照合同约定承担房屋总价款5%的违约金，按日计算的违约金，判决江某在7日内支付潘某违约金7.8万元，并按照每日780元的标准计算，支付自2014年8月22日起至江某将户籍从涉案房屋实际迁出之日的违约金。