中国版逆城市化？ 三线城市房价或迎来趋势性大周期

　　经过了前几年的“夭折”，三线躁动于今年再起。

　　华泰证券分析师谢皓宇认为，一线人口出现流出、三线人口则现“返乡潮”，再加上三线省市去化周期的下滑，人口外流和库存因素将发生根本性变化，预计三线城市将迎来趋势性大周期。

　　在报告中，华泰谢皓宇表示，回顾2010年与2013年的两次三线躁动，二者都因三四线的人口外流和库存高企而证伪，且未有实质性变化。然而，2014年以来土地管控趋向严格，2015年过后，一线城市人口开始出现一丝“逆流”，被挤出的人口则将引发“返乡潮”：

　　上海人口在2015年已现流出迹象，若剔除自然人口增长的因素，2015年上海常住人口机械下降16.3万人。

　　截至2016年底，北京人口机械下降4.1万人，是2000年以来第一次出现人口流出。

　　华泰谢皓宇进一步指出，当前库存高企与人口外流的两大因素均产生变化，并在未来3-5年内出现根本变化，即库存下降和城镇化减速。

　　从主要逻辑来看，本次三线大周期的背后，是经济增长方式的变化，即一线城市转向效率的提升，而非人口的增加，三四线城市则通过劳动力的拉动承接更多人口：

　　当卡住土地供给的情况下提高经济增长，也就需要提高单位面积产出，然而由于单位面积的人口承载有限，导致要求提高劳动生产效率，也就意味着，未来一线城市会自发的清退部分低效企业和低效人员，产业结构向更高层级升级。

　　相反，三四线城市GDP增长依然依靠劳动生产力的释放，且依然处于第二产业为主的产业结构，所以对劳动力是有需求的。预计三四线凭借更高的GDP增速，通过劳动力拉动能够承载更多的人口，形成对一线挤出的承接，进而带动需求。

　　未来人口与三线房价怎么走?

　　从人口流向来看，当前有17个省直辖市为人口净流入状态，主要以珠三角区域、长三角区域和大北京为主，且集中在东南沿海区域。

　　在人口净流出的14个省直辖市中，宁夏、陕西和安徽等8个省市的城镇化率超50%，这意味着这8个省市的城镇化主要来自当地农村人口的转移，而同时城镇人口在向外转移，流向更发达的地区。而这14个省直辖市中的前五位——河南、四川、贵州、安徽和广西，城镇化率均在50%左右及以下，依然处于城镇化率的初级阶段，经济增长方式主要靠劳动生产力的释放。

　　有关三四线城市房价上涨的可能性，华泰谢皓宇认为，从逻辑上判断，去化50%之后，即库存周期下降到2～3年时，就能够带来三线的涨价。当前，三线省市第一类库存已经去化得“差不多了”，去化周期已经降到了6个月，接近历史低位。