“银十”新房成交走高 “全面二胎”惠及长远

 为应对我国日趋严重的人口老化及人口红利衰竭，上周四，十八届五中全会提出根本性的生育政策调整，实施“全面二胎”。对房地产市场的整体需求增长和长期平稳发展，“全面二胎”所带来的人口数量及结构变化都将对其产生明显的积极意义。短期来看，则对房地产产品类型的影响更大。

在多重政策利好下，“银十”各地新房成交超过“金九”。土地市场的热土仍在成交表现较好的城市，南京上周宅地市场成交热闹。

◇全面二胎改善人口结构：10月29日，十八届五中全会提出人口政策调整。依然坚持计划生育的基本国策，但为促进人口均衡发展，完善人口发展战略，积极开展应对人口老龄化行动，全面实施一对夫妇可生育两个孩子的政策。我国自1978年起正式提倡和推行计划生育政策，从我国人口出生率数据来看，自1988年起持续下滑(主要由于计划生育政策执行前十年育龄妇女人口处于历史高位)，从1987年出生率23.33%跌至2013年的12.08%。

而2014年出生率小幅上升0.29个百分点，这与2013年十八届三中全会所提出的“单独二胎”政策存在较大关联。然而，“单独二胎”政策目前的执行情况与政府预期存在一定差距。事实上，目前城市多数夫妇已经满足“单独二胎”甚至“双独二胎”的生育政策，但是抚养教育成本的日益上升，致多生育意欲较低，因而此次“全面二胎”能否真正达到效果，有赖于后期一系列相关支持配套政策的跟进。

◇长期利好房地产市场：对于房地产市场而言，长期来看，人口增加对房地产市场的整体需求以及平稳增长都存在明显的积极意义，而且人口结构的优化有利于缓解人口增长回落对房地产市场需求萎缩的冲击。短期来看，生育政策变化对 产品类型需求影响较大。

以上海为例，2015年前9月，三房户型成交占比首次超过二房，成为市场中成交比例最高的户型。在2012年之前，二房户型是市场上的绝对主力，占比超过50%，这一现象自2013年起发生明显变化，三房与二房占比差距不断缩小，而2013 年正是提出“单独二胎”的时间点。预计随着“全面二胎”政策的落地，包括改善需求的不断释放，对三房以上户型，以及可灵活整合房型的多种需求将不断增加，各类限制性政策有望逐步失效。

◇“银十”新房成交走高：在930新政以及“双降”等多重利好之下，10月各地新房成交表现超过9月。40个城市数据显示，10月新建住宅成交面积环比上升10%，其中一线、二线及三四线城市分别上升2%、13%、6%。正是由于930新政主要针对非限购城市的信贷放松，因此二线城市10月表现最为活跃。

然而，二手住宅市场的10月成交回落显著。21个城市数据显示，10月二手住宅成交面积环比下降12%。一线城市中除广州外，二手房成交量均有明显下降，深圳降幅最大达40%。同时，房价仍处在上涨通道，京沪深三个城市的中原二手住宅价格指数10月均环比上涨，涨幅与9月基本持平，且三地已维持一年左右的持续上涨。尽管如此，但可以看到最近三周各地二手房的成交量已呈逐周增加之势，因此预计11月成交量不会出现进一步下滑局面，房价涨幅则将不断趋于平稳。

◇南京宅地成交热闹：上周，南京宅地市场成交热闹，区域高价地频现。最终，南京上周出让9宗含住用地，成交总价 128.22亿元，其中4宗地块溢价率超过50%。保利竞得的建邺区兴隆街道地块楼面价达到24026 元/平方米，成为南京历史单价高价地，且其它多宗成交宅地均刷新区域楼面价纪录。南京今年下半年以来住宅成交持续火热，且房价涨幅明显，后市预期较好，引各大房企竞相抢地。9月南京新房价格指数同比涨幅仅次于四大一线城市，排名全国第五。

此外，北京上周成交 1 宗高总价地块，由中粮首创天恒联合体竞得的丰台区南苑乡地块总价高达85.95亿元，为北京历史上总价第二高位。整体而言，近期房企抢地的主战场仍集中于市场成交表现较好的城市。