史上最严广告法祭出 房地产业界引震动营销难以为继

　　广告作为营销宣传中的一个重要方式，一直以来都是各行业竞争的焦点。9月1日起，新《广告法》实施，其中针对房地产广告的规定在房地产业界引起不小的震动。

　　记者观察到，自新法实施的半个多月以来，房地产营销甲乙方可谓风声鹤唳，各种段子、调侃借势热点袭来，甚至有某互动公司开发了所谓的“广告禁词搜索”神器，让人忍俊不禁。对于此次新修订的广告法，有业内人士认为，新法中涉及房地产广告的规范十分全面细致，将抑制开发商夸张、虚假宣传，更好地保护购房者的权益，促使广告行业向更健康的方向发展。

　　项目离地标多远，不得讲时间

　　■解读：“XX分钟直抵城市中心区”、“与XX号地铁无缝对接”、“距XX区政府仅XX分钟路程”……在过去的楼盘广告中，这种利用耳熟能详的公共建筑、高铁站、机场等重要的交通枢纽、周边地标性建筑作为参照物，表示项目距离的手法屡见不鲜。

　　不过，所谓的“XX分钟”、“零距离”、“无缝”究竟是以什么方式进行时间计算，是乘公交、步行，还是开车，抑或开飞机?购房者往往一无所知。而且，这个时间走的哪条路线，是否已囊括发生交通拥堵、遇到突发情况等不确定因素所耗费的部分，开发商通常“遮遮掩掩”，购房者则如雾里看花。本次《房地产广告发布暂行规定(修订稿)》中明确规定，广告中不得发布以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置。几分钟生活圈、几分钟到中心区等措辞，以后只能挥手说再见了。

　　■典型案例：一些楼盘为了表明与市中心距离近，几乎都会拿CBD作为参照物表述距离。在中山，多数在售楼盘基本都会把大信或益华商圈作为重要价值卖点。比如常有宣传资料称，某楼盘5分钟可到达大信商圈，10分钟可接驳高速公路，1小时可达珠三角各地。事实上，除非深夜或者这些道路根本没人，否则你难以像广告中描述那般飞速抵达各处。

　　房子有多大，不得只讲赠送率

　　■解读：新房产广告法中指出，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积。在房价突飞猛涨的当下，以各种名目将房子赠送率、使用率宣传得“天花乱坠”的楼盘不计其数，土地资源稀缺的一线城市尤甚。不可否认，这一招对于诸多需要大空间、却无法承担大户型费用的刚需客户具有一定吸引力。

　　然而，楼盘宣传文案中一般多以“买一层送一层”、“ 使用率高达XX%”、“N+1房”等形形色色的广告语来许诺，却从不明确标注房源的真实面积。新广告法落地之后，这种“坑爹”现象将“销声匿迹”，开发商不能再任性地吹嘘户型而不标示具体的建筑面积、赠送面积了。

　　■典型案例：无论是广告单张，还是户型图，N+1 户型都是众多开发商惯用的宣传噱头。例如某楼盘自新品入市以来始终对外宣扬针对刚需置业群体设计了N+1、N+2的创享空间，轻松实现两房变三房、三房变五房。可是，究竟套内实际的使用面积和赠送面积有多少，开发商并未明示，购房者很容易因此而冲动购房。

　　每年升值XX，不得再承诺

　　■解读：在新广告法第二十六条第一款里规定，房地产广告里不得含有"升值或者投资回报的承诺"等内容。并且不得对未来效果、收益或者与其相关的情况作出保证性承诺，明示或暗示保本、无风险或者保收益等。

　　销售之后返租曾经在商铺、写字楼和公寓的销售中，是比较常见的做法，其中不少商用物业甚至提出5年回本50%等承诺。但之后随着一些项目返租过程中开发商跑路，或是经营不善清场关门情况的出现，有些地方对于返租、承诺保底收益和升值等广告内容早已明令禁止，但在部分珠三角地区此类广告却并不鲜见，以保底回报来吸引投资置业。

　　■典型案例：除了"千万商机产权旺铺10万元/间起"、"月赚3000，即买即回36%"等承诺保底回报字样之外，部分广告还极具诱惑性地提出"做暴富老板的机会来了"以及"拿着房产证轻松做老板"，相信新广告法执行之后，这种广告内容首先要调整。

　　开盘销多少，不得乱吹嘘

　　■解读：新广告法第十一条规定，广告内容涉及的事项需要取得行政许可的，应当与许可的内容相符合。广告使用数据、统计资料、调查结果、文摘、引用语等引证内容的，应当真实、准确，并表明出处。引证内容有适用范围和有效期限的，应当明确表示。

　　在过去很长一段时间，"卖完"和"抢房"是可以被制造的。100套房一次性推出，也许只能卖掉60套，售出6成，但是如果每次只推20套，你说现场会不会热闹?深圳曾就捂盘惜售做过一轮调查和改进，要求同一批拿到预售证的单位必须一次性推向市场，但开发商依旧通过定价策略来实现市场上所谓的"小步快跑"，也就是分批发售，并且每次都对外宣称，卖完了，又卖完了。

　　■典型案例："开盘3小时劲销XX 套"、"开盘当天即卖完"……诸如此类的宣传标题在地产界已成为标准模式，那么问题来了，产品真有那么好卖?事实告诉我们其实这又是开发商玩的小把戏，目的就是为了造成成交紧迫感，吸引购房者的关注。