经开区一幼儿园被断电背后 两场牵涉三方的民事纠纷

办得好好的幼儿园为啥突然之间停课？业主断电背后到底涉及怎样的民事纠纷？昨日上午，经开区世纪星幼儿园多位家长打进本报新闻热线2268888反映他们心中的困惑。为了解开家长们的疑问，记者对停电背后所涉及的三方两起民事案件进行了采访。

新业主吕秋称：“停电跟正在进行的官司没有关系。电力部门做了线路检查，认为线路不安全，不能使用，为了保证个人财产安全和幼儿园孩子安全，我们作了停电处理。”鸿越公司陈经理说：“幼儿园欠租金不交，我认为停电很正常。”世纪星幼儿园法人王丽则认为幼儿园对涉案房屋的法定优先购买权被侵犯，租金应交给鸿越公司而不是新业主。

A幼儿园：园方的优先购买权被侵犯

2014年4月28日，世纪星幼儿园将鸿越公司作为被告，吕秋、王汝婷作为第三人，起诉至涪城区人民法院，请求根据《租赁合同》约定，依法确认对租赁的幼儿园三层房屋享有法定的优先购买权。

世纪星幼儿园称，鸿越公司发来《关于幼儿园销售及催交房屋租金的通知》是2013年9月16日，称幼儿园物业将对外公开竞价销售，要求10月25日前洽谈并办理相关手续。随后，幼儿园及时与鸿越公司联系购买，但鸿越公司拒绝与其协商销售事宜，也未进行公开竞价销售。直到2014年4月15日，幼儿园收到第三人王汝婷、吕秋发来的《律师函》，才知道鸿越公司将其一直租赁的房屋出售，并于2012月1月26日与第三人签订了房屋买卖合同。园方认为，第三人居住在鸿越瑞櫊小区，应知晓该房屋正由幼儿园租赁使用，其购买房屋不属于善意取得。

鸿越公司辩称，公司多次口头、书面告知幼儿园出卖房屋情况，并告知其行使优先购买权。在幼儿园没有行使优先购买权的情况下，将房屋出售给第三人，符合法律规定。

第三人认为，自己与鸿越公司签订商品房买卖合同，依法办理了产权登记，其买卖合法有效。

涪城区法院经审理后认为，鸿越公司2013年9月16日书面通知幼儿园行使优先购买权，但事实上早在2012年1月16日就已将该房屋出售给了第三人，也没有提交此前通知幼儿园行使优先购买权的证据。法院认为，第三人花费438万元买房，应实地考察对比，其否认知晓幼儿园正在租赁使用的理由不成立，对幼儿园述称第三人知晓案涉房屋出租，其并非善意取得的事实，该院予以采信。一审判决确认世纪星幼儿园在同等条件下具有优先购买权，鸿越公司支付违约金5万元。

B新业主：要求解除房屋租赁合同

2014年6月9日，吕秋、王汝婷作为原告，将世纪星幼儿园起诉至涪城区法院，诉称已于2014年1月15日办理了幼儿园房屋的所有权证和土地使用权证，4月15日发出《律师函》，要求世纪星幼儿园在收到《律师函》后，限期一个月按17元/平方米支付所拖欠的租金。幼儿园收到《律师函》后，一直没有和他们联系，也未支付拖欠租金，请求法院裁定依法解除鸿越公司与幼儿园签订的房屋租赁合同，判令支付拖欠租金、利息，支付违约金5万元。

世纪星幼儿园辩称，吕秋、王汝婷主体资格尚不明确，因其已就优先购买权向涪城区法院提出诉讼，优先权诉讼结果与本案有直接的关联性，申请法院同意中止本案审理，待优先权案件审理结束后再行审理。

涪城区法院经审理后认为，房屋买卖所有权变动，不影响租赁合同的效力，故对中止审理的主张不予支持，世纪星幼儿园可在优先权确认后另行主张权利。判决终止鸿越公司与世纪星幼儿园的租赁合同，世纪星幼儿园自判决生效后5日内支付租金127991.84元及违约金38398元。

C争议焦点:买卖合同到底何时签订

两案一审判决后，败诉方均因不服向市中级人民法院提起上诉。房屋买卖合同究竟是何时签订的，成为二审争议焦点。

在上诉状中，鸿越公司称签订合同的真实时间是2013年11月16日，理由是“在第三人吕秋、王汝婷的要求下，将签订合同写为2012年1月16日。”

在法庭调查中，鸿越公司代理人说：“我们上诉写的鸿越公司与第三人的商品买卖合同是在2012年1月16日，为还原客观事实，现当庭变更为2012年12月31日。”吕秋说，当时政策是5年免营业税，考虑到今后可能要卖出，故将交易时间改成了2012年1月16日。