房地产市场一路渐暖 港资地产撤退内地房企扩张

　　对于一路渐暖的房地产市场并非所有人全看好后市。进入7月以来包括新鸿基、新世界地产、瑞安以及华人置业等港资房企纷纷出售旗下物业，半个月内抛售资产超百亿元。

　　港企高位套现

　　日前，港股上市内地房企合景泰富发布公告称，公司与新鸿基订立股权收购协议，收购后者持有的广东佛山(楼盘)最大旧改项目30%股份，涉及金额约18.6亿港元。由此，新鸿基成为继长实、瑞安、华人置业后，又一家逢高套现内地项目的港企。

　　相关资料显示，新鸿基此次售出股权项目于2009年12月取得。当时，新鸿基以34.6亿元夺得佛山澜石三宗地块，折合楼面地价2688元/平方米。此后的2010年2月，新鸿基又以47.05亿元拿下了佛山澜石旧改项目最后四块土地。至此，新鸿基共计掷金81.65亿元拿下两大商住项目地块。

　　拿下佛山地块后，新鸿基引入合景泰富，向其出售了佛山旧改项目20%股份。经过四年多的动迁和开发，2014年4月，该项目推出住宅泷景花园一期，同年12月又推出商业部分。开发周期之长明显超过行业平均水平。

　　业内人士表示，与内地房企采用快速周转的开发模式不同，港企乐于利用资本运作，在土地溢价后，最后出售套现盈利。以新鸿基为例，根据公司战略，它在内地的投资速度将放缓，投资额度也将逐渐减少。此番股份出让后，它在内地的投资规模进一步缩减。

　　担忧楼市下行

　　抛盘套现是众多港企的经营策略之一。与新鸿基动作相比，瑞安地产的抛盘计划则更加“凶猛”。

　　香港瑞安房地产近期发布公告称，公司现正洽谈出售直接或间接持有的商业物业，包括位于上海(楼盘)的物业，并透露正与潜在买家商讨可能的出售事宜。此前7月9日，市场传出瑞安位于上海新天地的核心资产——“企业天地一期”，被领汇收购;不久，又传出新消息，万科与太盟投资集团及铁狮门合作，期望以约35.7亿元从瑞安房地产手中收购“企业天地三期”，并筹集5.09亿美元的贷款。如能顺利成交，瑞安将从这两项核心物业的出售中套现约100亿元。

　　另一家已经成功出手内地物业的公司是人们更为熟悉的新世界中国。该公司7月初成功出售旗下New World Hotel Management(BVI)Limited全部股权及贷款，现金代价为19.63亿港元。

　　公告显示，出售完成时，新世界中国预期可录得约8.44亿港元的收益。此外，新世界中国还将通过此次出售事项剥离亏损的不良资产，从而改善财务结构。

　　7月中旬，华人置业集团也发布公告，将以65亿港元向恒大地产全资附属公司出售它位于四川(楼盘)成都的三个物业及一笔私募基金投资。该公司表示，成都近年来多个大型商业物业相继落成入市，供应已明显过剩，出租物业收入及酒店经营收入明显下调，导致持有商业物业的回报较预期低，预计商用物业资产价值可能会下跌。

　　内地房企乘机扩张

　　种种迹象表明，继早前李嘉诚大量出售内地资产后，多家港资房企正在追随其脚步。

　　一家投行分析师分析，内地房地产大环境已经与几年前发生明显变化。黄金十年过去后，对于追求高收益的港企而言“白银十年”的价值仍难以估量，尤其是具备全球投资渠道的港企，不乏其他区域和行业的投资机会。

　　对于已经在“黄金十年”通过土地溢价赚得盆满钵满的港企，纷纷套现转投海外，或者其他高新行业，在回报率上显然更为划算。此外，变现一些非核心业务的投资，也能让其集中资源发展中国现有核心业务。

　　上海房地产研究院研究总监严跃进表示，近期港企抛售物业更多是企业个体行为，属于企业合理物业资产配置范畴，符合企业正常投资策略的调整。而且，资金回流过程也不排除继续并购中国楼市上项目和产品。同时，严跃进表示，客观地分析，当前这些抛售案例对于中国楼市影响微乎其微，未来内地房地产市场的投资前景依然可期。

　　值得注意的是，本轮港企抛盘的同时，都有万科、恒大、合景泰富等内地房企的身影。恒大总裁夏海钧不久前表示，政策放松带来更多行业并购机会，当前恒大融资所得主要将用于适时并购。

　　业内人士表示，与港企不同，内地房企海外投资渠道没有太多优势。同时，内地房企更熟悉国内楼市游戏规则，在开发运营方面也更有优势。

　　另外，对于内地企业而言，接盘港企也是寻求新的机遇。同时，融资环境、货币政策正逐步放松，内地龙头房企扩张的步伐也在加快。