易宪容：建立房地产发展长效机制 需从住房本性入手

通过住房市场充分释放居民的住房需求，既能造就我国住房市场的繁荣，又使住房市场真正成为中国经济增长的动力。这就是建立中国房地产市场长效机制的核心所在。这要从住房性质界定入手。把住房性质彻底界定为居住功能，一切税收及信贷政策都围绕着这个界定。

中央政治局4月30日会议在就二季度经济稳增长提出的一系列政策建议中，把“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制”作为重要内容。也就是说，当前我国房地产市场的周期性调整，既是经济增长下行的主要因素，也是当前经济生活许多矛盾的焦点，及金融市场风险上升的根源。而所有这些都可能与以往的房地产政策缺陷有关。

因此，要保证中国经济稳定增长，让房地产业真正成为经济增长的动力，就得建立起能保证房地产市场健康持续发展的长效机制。

那么，中国房地产市场的长效机制是什么？这种长效机制建立何以可能？

要确立房地产的长效机制，先得从住房本性入手，对住房本性的不同的法律或政策界定，能引申出不同的房地产发展模式，而不同的房地产发展模式不仅决定了房地产市场分配关系，也决定了房地产市场的风险高低及能否健康持续发展。

在市场经济中，住房与其他产品不同，它既是投资品也是消费品，更是具有唯一性的生活必需品。由于投资品与消费品的价格基础、价格形成机制及价格运作机制不同，因此，各个国家对住房性质的不同界定，就形成了不同特征的住房市场及不同的房地产市场发展模式。

比如，在德国，住房严格界定为生活必需的消费品，政府不仅用严格的住房税收政策遏制住房投机炒作，也有法律严格保护弱势租客的利益及保证居住正义。所以，德国住房市场稳定发展成了经济增长之动力。几十年来德国房价基本上保持在年均上涨1%水平，也没有由于房价上涨过快引发金融危机。在美国，对住房性质有所界定，也强调住房居住消费功能，并对不同性质的住房采取不同税收政策，但住房信贷利率市场化程度高（住房既可投资也可消费，完全取决于利率水平高低），从而使得住房市场的周期性变化明显，房价激烈波动严重，并由此不断地引发金融危机。在新加坡，85%以上的住房是政府所造的租屋，商品住房只占15%，是一个完全公共化的住房市场。所以，住房基本上是消费品，作为投资赚钱工具比重较小。从全球住房市场的现状来看，多数国家采用了美国住房发展模式，房地产泡沫经常吹大，而近几十年全球各国发生的金融危机基本上是与这种房地产发展模式有关。