到了年底,冷了一整年的楼市开始有一些新的动向。
最近一些城市的放松性政策,引起了广泛的讨论。到底明年的楼市会怎么发展?
明源君想说,近期楼市的底层逻辑已经非常清楚了!2019年,地产人可以放心干地产,刚需、改善客户也可以放心买房、换房……
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地方政府既可以收紧、也可以放松!
楼市的稳定将前所未有
最近几个城市出台的政策,大家都非常清楚了:
山东菏泽取消买房2年内限制转让措施;广州(楼盘)部分公寓解套;珠海(楼盘)针对部分人群降低社保年限;衡阳(楼盘)即将取消限价政策……
明源君认为,针对每个政策进行分析,只对当地有意义!而从全国的角度来说,要用另外的分析方法。
上面几个政策分别是:放松限售、放松限购、放松限价……
这也就意味着,之前地方政府可以自行出台或收紧“五限”,现在地方政府也可以根据当地情况,自行放松或解除“五限”了。
大家都知道,过往的房地产3年周期,是因为全国性的调控政策。
而现在,地方政府可以自行收紧、也可以自行放松之后,全国性的调控周期,基本不会出现了。
而各地方政府通过各种政策,一定能让楼市根据中央要求,保持绝对稳定。
为什么呢?
决定楼市起伏的,就是供给、需求、预期。
就供给来说。
首先,地方政府可以通过土地供应来控制新房供应。
例如,现在很多地方政府出台了细致的政策,比如“拿地1年后不动工、4年后不竣工,就要按闲置土地处理”,规避了拿地5年都不开发的情况。这样就保证可以通过调节入市土地的数量,达到控制新房入市数量的目的。
其次,地方政府也能够通过“限售”政策,来控制二手房的供应。山东菏泽取消限售,应该就有这方面的考虑。
就需求来说。
地方政府也能够通过“限购”、“限贷”、增加首付比例等等,控制买房需求。例如,广州12月24号就通过发布公积金新规,符合条件的广州人在广州周边6个城市买房都可以用住房公积金,从而增加需求和市场成交量。
就预期来说。
地方政府通过各种政策的收紧和放松,能够有效的调整市场预期。比如,通过控制地价、新房价格,就可以调节整个市场的价格预期。
因此,2019的楼市,没有全国周期,也没有大起大落,各地将按照中央的要求,完成目标。
未来一年,住建部定的目标就是:
稳房价、稳地价、稳预期。
那么,在这种情况下,房企应该定什么战略?买房、换房的人又该如何选择?
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房企囤地已没有意义
2019依然要降杠杆,现金流为王
这一次释放的“三稳”目标中,“稳地价”据说是首次出现。
虽然说,一定程度上“稳地价”和“稳房价”是统一的。因为地价能够直接影响市场预期,从而间接传导到房价,一块地王能够直接拉动周边房价上涨,从这点上看,稳不住地价,也就稳不住房价。
但是,因为地价并不是直接面向C端市场的,土地市场的热度直接反映的是开发商对未来的信心。“稳地价”,实际上更多是政府对开发商的态度,“稳地价”就是要稳定开发商的预期。
目前部分城市土地市场遇冷、流拍,最重要的原因就是开发商对未来的信心不足。
2022-02-17 10:31
2022-02-17 10:28
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