2019楼市稳定将前所未有 依然要降杠杆现金流为王

　　到了年底，冷了一整年的楼市开始有一些新的动向。

　　最近一些城市的放松性政策，引起了广泛的讨论。到底明年的楼市会怎么发展?

　　明源君想说，近期楼市的底层逻辑已经非常清楚了!2019年，地产人可以放心干地产，刚需、改善客户也可以放心买房、换房……

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　　地方政府既可以收紧、也可以放松!

　　楼市的稳定将前所未有

　　最近几个城市出台的政策，大家都非常清楚了：

　　山东菏泽取消买房2年内限制转让措施;广州(楼盘)部分公寓解套;珠海(楼盘)针对部分人群降低社保年限;衡阳(楼盘)即将取消限价政策……

　　明源君认为，针对每个政策进行分析，只对当地有意义!而从全国的角度来说，要用另外的分析方法。

　　上面几个政策分别是：放松限售、放松限购、放松限价……

　　这也就意味着，之前地方政府可以自行出台或收紧“五限”，现在地方政府也可以根据当地情况，自行放松或解除“五限”了。

　　大家都知道，过往的房地产3年周期，是因为全国性的调控政策。

　　而现在，地方政府可以自行收紧、也可以自行放松之后，全国性的调控周期，基本不会出现了。

　　而各地方政府通过各种政策，一定能让楼市根据中央要求，保持绝对稳定。

　　为什么呢?

　　决定楼市起伏的，就是供给、需求、预期。

　　就供给来说。

　　首先，地方政府可以通过土地供应来控制新房供应。

　　例如，现在很多地方政府出台了细致的政策，比如“拿地1年后不动工、4年后不竣工，就要按闲置土地处理”，规避了拿地5年都不开发的情况。这样就保证可以通过调节入市土地的数量，达到控制新房入市数量的目的。

　　其次，地方政府也能够通过“限售”政策，来控制二手房的供应。山东菏泽取消限售，应该就有这方面的考虑。

　　就需求来说。

　　地方政府也能够通过“限购”、“限贷”、增加首付比例等等，控制买房需求。例如，广州12月24号就通过发布公积金新规，符合条件的广州人在广州周边6个城市买房都可以用住房公积金，从而增加需求和市场成交量。

　　就预期来说。

　　地方政府通过各种政策的收紧和放松，能够有效的调整市场预期。比如，通过控制地价、新房价格，就可以调节整个市场的价格预期。

　　因此，2019的楼市，没有全国周期，也没有大起大落，各地将按照中央的要求，完成目标。

　　未来一年，住建部定的目标就是：

　　稳房价、稳地价、稳预期。

　　那么，在这种情况下，房企应该定什么战略?买房、换房的人又该如何选择?

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　　房企囤地已没有意义

　　2019依然要降杠杆，现金流为王

　　这一次释放的“三稳”目标中，“稳地价”据说是首次出现。

　　虽然说，一定程度上“稳地价”和“稳房价”是统一的。因为地价能够直接影响市场预期，从而间接传导到房价，一块地王能够直接拉动周边房价上涨，从这点上看，稳不住地价，也就稳不住房价。

　　但是，因为地价并不是直接面向C端市场的，土地市场的热度直接反映的是开发商对未来的信心。“稳地价”，实际上更多是政府对开发商的态度，“稳地价”就是要稳定开发商的预期。

　　目前部分城市土地市场遇冷、流拍，最重要的原因就是开发商对未来的信心不足。