业绩大增在使大发地产获得外界关注的同时,也暴露了其增收不增利的问题。
根据招股书,大发地产毛利率和纯利润率出现下滑,2015-2017年,大发地产毛利率分别为15.9%、18.1%和14.9%;纯利润率分别为7.9%、3.3%、3.4%,目前行业的纯利润率水平为10%。
值得注意的是,举债扩张在助力大发地产业绩提升的同时,其负债率水平一路攀升,现金流情况也不容乐观。
招股书显示,大发地产2015-2017年净资产负债率分别为196.5%、150%和270.8%,虽然2016年的净资产负债率同比有所下降,但这一数据到了2017年猛增了120.8%。上市前夕,截至2018年4月30日,大发地产净资产负债率为235.6%,同样远高于行业平均负债率水平。
现金流方面,2015年及2016年,大发地产经营活动净现金流分别为-7.92亿元、8.55亿元,2017年这一指标再次转负,为-23.93亿元。
行业人士指出,从上述财务指标来看,大发地产当前面临着较大的债务及资金压力,这也是大发地产谋求上市的主要原因,目的就是借助资本市场平台以融资回血。大发地产在招股书中也坦承,上市融资所得将有一部分用于偿债,此外还表示未来会借助发行债券、资产证券化等拓宽融资路径。
严跃进对大发地产进行了风险提示。“大发地产当前除负债压力较大外,现金流缺口也较大,如果在现金流不足的情况下继续加杠杆,大发地产或将面临一系列因财务安全问题引发的公司运营问题。”此外,严跃进还表示,销售业绩增长不是一个线性的过程,也是有周期的调整和风险的,所以不能盲目乐观,要警惕棚改货币化安置政策调整所带来的风险。
就“上市后着力降低负债还是继续举债扩张”、“业务深耕长三角,如何平衡城市布局”以及“百万土储如何实现千亿愿景”等问题,北京商报记者致电大发地产,不过截至发稿,未获回复。
(房掌柜整理来源自时代周报、北京商报)
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